近日，為進一步規范市區商品住房銷售行為，遏制投機炒房、維護房地產市場秩序，繼今年3月樓市“泰5條”后，我市樓市再出新政，市住建局印發《關于進一步規范市區商品住房銷售行為的通知》，進一步規范我市商品住房銷售行為。

    新政中有哪些值得關注的亮點？實施后，將會給我市商品房銷售市場帶來哪些變動？房屋售賣過程中，需要注意和規避哪些問題？記者邀請業內人士進行了解讀。

關鍵詞 期房轉讓

    現象：“期房轉讓，交5萬元現金就可以把網簽合同更名?！币荒昵?，準備買套期房的徐先生從市區一家二手房網站上看到這樣一條二手期房銷售信息?！半m然當時房子還沒有蓋好，但是價格相對來說真的便宜不少?！毙煜壬f，幾番考慮之后，決定購買，可是如今一年時間已經過去了，到現在還沒能夠轉讓和過戶。

    徐先生很氣憤，原來，一手房主欠下了債務，被法院起訴，期房被法院凍結了?！艾F在不僅拿房遙遙無期，自己還有可能背上債務?！毙煜壬f，這段時間來，自己不僅要到處找房主，還要往各個部門跑，希望能把問題解決，只是到現在還不見眉目，“買房不成，還惹了一身麻煩！”對于當初的決定，徐先生后悔不已。

    通知規定：嚴禁商品住房期房轉讓。購房人認購商品住房后不得擅自更改購房者姓名 (父母、子女以及夫妻之間除外)，經雙方協商一致需解除合同的，雙方應遞交申請并說明理由，所退房源統一在市住建局網站公示一周,并按不高于原價對外公開銷售。凡購房人與預訂協議的預訂人、預 (出 )售 合同購買人不一致的,不得辦理網簽備案手續。

    解讀：期房轉讓指的是購房者還沒有獲得房屋產權證時，就通過修改購房底單或是簽訂轉讓合同的辦法將房屋出售的行為。

    在購房者看來，二手期房的價格優勢比較明顯，因此此類房源的關注度較高，但是，實際過程中會存在不少風險。比如徐先生遇到的這種情況，雙方在簽訂協議到產權證過戶期間，一手房主欠下債務，期房極有可能會被法院凍結或拍賣。另外，期房是預期交房，若開發商逾期交房或者交房前后遇到問題，業主原本可以追究開發商的違約責任，但因為產權還未過戶到二手業主名下，會加大二手業主追究的責任。

    目前，國家明令禁止二手期房尚未取得房屋產權證期間進行交易，購房者千萬不要因為價格誘惑而選擇期房轉讓這種購房方式。

關鍵詞 捆綁搭售

    現象：近年來，隨著樓市的持續加熱，購房者越來越多，有部分樓盤竟然出現“買房先買車位”的怪狀?！艾F在的樓市真是越來越霸道，竟然聽說如果買車位可以先看房，但是一個車位接近11萬?！庇芯W友發帖“吐槽”買房遇到的“奇葩”事，該網友說，小區地理位置也不靠著市中心，唯一的優點就是學區好，但是一個車位就過了10萬，都快趕上自己車的價格了，想想心就涼了。此外，對于置業顧問透露如果決定買車位的話，可以比其他顧客提前看房的消息，也讓網友接受不了。

    通知規定：落實商品住房明碼標價。房地產開發企業在辦理商品住房預售許可和現房銷售備案前,應到物價部門履行備案手續,并按照物價部門的備案價格明碼標價。房地產開發企業不得在備案(銷售)價格之外向購房人加價收取未標明的費用,銷售價格超出物價部門備案價格的,不予辦理網簽備案手續。嚴禁將商品住房總價不合理拆分、虛假裝修、捆綁銷售車庫 (車位 )等。

    解讀：目前，我市房地產市場上車位捆綁銷售的行為還是個別現象，說到底，車位捆綁銷售就是一種變相漲價的行為。開發商在房源備案的過程中受到了限制，不能將房價提高到預想的數字，于是就打起了車位的主意，因為車位價格不需要備案，屬于定價的灰色地帶，如果將高價車位與買房資格綁定，就達到了上漲房價的目的。

    此前，車位雖然沒有明確的限價規定，但惡意提高車位價進行銷售已是違規行為，如今新的《通知》明確規定地下車位(庫)銷售實行價格承諾制，也對車位惡意漲價進行了限制。

關鍵詞 炒賣房號

    現象：隨著房地產市場越來越火熱，一有新的樓盤開盤銷售，市民排長隊認籌的現象并不少見。房源少，排的號太靠后，萬一選不到房咋辦？認籌現場，有不少市民就碰到過一些“好心人”主動提供房號。不久前，市區一樓盤開售，共推出70多套房源，市民秦女士拿到了105號，“兒子談了女朋友，離結婚也不遠了，看著房價越漲越高，想趕緊把房買了，心才能安下來?！鼻嘏坑悬c擔心，拿的號看不到房咋辦？沒想到，認籌現場，該樓盤的一位內部人士表示，可以幫秦女士買到房，但是要拿到這個購房機會，還得另外再交一萬元。為了盡快買到房，秦女士猶豫之下，只得掏錢。

    通知規定：房地產開發企業不得委托未在房地產主管部門備案的房地產經紀機構代理銷售商品住房。房地產開發企業、房地產經紀機構和相關從業人員不得以各種方式炒賣房號,不得在代理過程中賺取差價,不得通過簽訂“陰陽合同”違規交易,不得發布虛假信息和未經核實的信息,不得采取內部認購、雇人排隊等手段,制造銷售旺盛的虛假氛圍。

    解讀：早在2009年、2012年，樓市比較火爆的時候，炒賣房號就出現過。從整體上看，炒房號的多是一些高端、緊俏的樓盤，利用的就是購房者為了能買到房，愿意多付一些費用的心理?，F在買房都會先排號，如果樓盤比較火，買房人多而房子的套數比較少，對于真心想買房的人而言，搖號時被搖中的幾率就小了。于是有些人看到有空子可鉆，就會通過一些關系手段，和開發商或代理公司的內部人員相互勾結，稱自己手里有一些排名靠前的號，只是需要一筆“轉讓費”。近年來，各地都嚴打炒賣房號，我市新政出臺后，相信也會扼制這股不正之風。

新規加大查處力度

    通知明確規定：在房地產市場銷售行為中，嚴禁商品住房期房轉讓，規范經紀機構代理行為，杜絕炒賣房號等現象。此外，此次新規的查處力度也加大，對存在違法違規行為的, 記入房地產信用檔案，并暫停商品住房網上簽約，對拒不整改的依法從嚴查處，直至取消其開發企業資質, 并將有關信息通報國土、物價、金融等相關部門，限制其參加土地購置、金融信貸等活動。

規范房市，這些城市怎么做？

上海：買房要公證搖號

    今年5月，上海住建委下發《關于進一步加強本市房地產市場監管規范商品住房預銷售行為的通知》，明確要求新開盤商品住房采取由公證機構主持，搖號排序，按序購房等方式公開銷售；嚴格落實購房實名制；不得以任何名義收取價外價?！锻ㄖ窂娬{房地產開發企業、代理銷售企業、房地產經紀機構、相關管理機構工作人員不得以各種方式炒賣房號，開發企業員工自購本企業開發的商品住房的應當予以申報，購房名單納入區房管部門全程監管?！锻ㄖ吠瑫r明確對涉嫌違規的房地產企業，一經查實，一律暫停網簽，降低直至取消房地產開發企業資質，并列入行業信用管理“黑名單”。涉嫌違法犯罪的，移交司法機關處理。

南京：產權證不滿3年禁賣

    今年5月，南京市政府辦公廳出臺《關于進一步加強房地產市場調控的通知》，要求購房人（含居民家庭、企事業單位、社會組織）新購住房在取得不動產權證后，3年內不得轉讓。通過贈與方式轉讓住房的，自簽署《贈與合同》并辦理轉讓確認手續之日起，贈與人滿3年后方可再次購買住房。通過贈與方式取得住房的家庭或居民，執行住房限購政策。

杭州：地下車位（庫）銷售價格承諾制

    7月初，杭州出臺《關于進一步規范商品住房及其地下車位（庫）銷售行為的通知》，要求在新建商品住房已實行價格備案制的基礎上，進一步實行地下車位（庫）銷售價格承諾制。開發企業申報預售時，應對商品住房地下車位（庫）的銷售價格進行承諾，并將其作為預售申報的要件之一。房地產開發企業并應在銷售現場的醒目位置公示地下車位（庫）價格承諾書。